Proteger la casa

Mi inquilino alquila habitaciones sin permiso

Alquilaste el piso a una persona y ahora hay tres timbres, tres nombres en el buzón y un anuncio de habitación con tus fotos. Eso tiene nombre en la ley, tiene consecuencias y tiene un orden de pasos que conviene no saltarse.

Qué permite la ley y qué no

La Ley de Arrendamientos Urbanos es breve en esto. La vivienda arrendada sólo se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. Además, el precio del subarriendo no puede exceder en ningún caso del que corresponda al arrendamiento, y el derecho del subarrendatario se extingue en todo caso cuando se extinga el del inquilino que subarrendó.

No es lo mismo que la cesión: ceder el contrato es que otro ocupe tu posición frente al arrendador, y tampoco se puede hacer sin consentimiento escrito. Y ojo con la confusión más frecuente: que tu inquilino tenga pareja, hijos o un familiar viviendo con él no es subarriendo. Subarriendo es que cobre por ello.

Lo que puedes hacer

El subarriendo inconsentido es causa para resolver el contrato de pleno derecho. También lo es que la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario: si tu inquilino ya no vive ahí y sólo cobra, esa puerta también está abierta.

El orden es el de siempre: reunir prueba, requerir por escrito con acuse —burofax— dando la oportunidad de regularizar o dejar el piso, y, si no hay acuerdo, demanda. No se salta ningún escalón por ahorrar tiempo.

Cómo se prueba

• El anuncio: captura con fecha, texto, precio y fotos.
• Los buzones y los timbres, fotografiados.
• Los recibos si alguno de los que vive dentro te enseña lo que paga y a quién.
• Un acta notarial de presencia cuando lo demás sea flojo. Vale bastante más que el testimonio del vecino.

Lo que no se hace nunca

No cambies la cerradura, no cortes la luz ni el agua y no entres sin permiso. Aunque el contrato esté incumplido, quien vive dentro tiene la posesión, y esas vías te convierten a ti en el problema.

La otra salida: legalizarlo

A veces interesa más quedarse con la situación que romperla, sobre todo si el piso está bien cuidado y el alquiler al día. Se hace con una autorización escrita como anexo al contrato, diciendo cuántas habitaciones, a qué precio y durante cuánto tiempo, y recordando el tope legal del precio del subarriendo.

Antes de firmar eso, consúltalo. La Ley del IVA deja fuera de la exención los arrendamientos de edificios o parte de ellos para ser subarrendados, y conviene saber si autorizar un subarriendo de habitaciones te mete o no en ese supuesto. También cambia tu escenario de riesgo: más gente, más rotación y una fianza —la de cada habitación— que no es tuya, sino de tu inquilino.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.