Vender y alquilar

Alquilar habitaciones: ¿capital o actividad económica?

Con tres o cuatro habitaciones alquiladas aparece siempre la misma pregunta: ¿esto ya es un negocio y hay que darse de alta? La ley del IRPF tiene una frontera muy concreta, y no la cruza el número de cuartos.

El punto de partida

Todo lo que se deriva del arrendamiento de un inmueble es, por defecto, rendimiento del capital inmobiliario, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. Cuatro contratos de habitación en el mismo piso no dejan de ser eso. Se declara así, con sus gastos prorrateados y su amortización.

La frontera está escrita

La ley del IRPF dice que el arrendamiento de inmuebles se entiende realizado como actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Esa palabra —únicamente— es la que cierra la discusión.

Es decir: ni el número de habitaciones, ni el número de pisos, ni las horas que le dedicas, ni lo que factures al año convierten por sí solos el alquiler en actividad económica. Sin esa persona empleada a jornada completa, sigue siendo capital inmobiliario.

La otra puerta: los servicios

Hay un camino distinto para llegar a lo mismo. Si además de ceder el uso prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza de la habitación, cambio de ropa de cama, comidas— ya no estás sólo arrendando un inmueble: estás prestando un servicio de hospedaje. La Ley del IVA lo dice a su manera, dejando fuera de la exención los arrendamientos de viviendas amuebladas cuando el arrendador se obliga a prestar alguno de esos servicios.

Ahí sí cambia todo: el rendimiento pasa a ser de actividad económica por su naturaleza, aparece el IVA y aparecen las obligaciones formales de cualquier negocio. Ofrecer «limpieza incluida» en el anuncio puede salir mucho más caro que la limpiadora.

Qué cambia si cruzas la línea

• Se pierde la reducción del alquiler de vivienda. Está prevista sólo para el rendimiento neto del capital inmobiliario, no para el de actividades económicas.
• El cálculo del rendimiento se hace por las reglas de actividad, con sus ingresos, sus gastos y sus pagos fraccionados.
• Aparecen obligaciones formales: alta censal, facturación, declaraciones periódicas.
• El IAE no suele costar dinero a las personas físicas: la ley de haciendas locales las declara exentas del impuesto. Alta no es lo mismo que cuota.

Cómo se decide en la práctica

Antes de dar ningún paso, escribe qué haces exactamente: qué cedes, qué servicios prestas y si hay alguien contratado. Con esas tres respuestas, un asesor te lo resuelve en una consulta. La calificación no es una elección tuya: se deduce de lo que haces, y Hacienda mira los hechos, no la casilla.

Y guarda los papeles que demuestran el destino de cada habitación —contratos, empadronamientos, recibos—. Es lo que sostiene el tratamiento que apliques, cualquiera que sea.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.