Vender y alquilar

El IRPF de quien alquila habitaciones

Alquilar habitaciones se declara igual que alquilar un piso, con una diferencia: todo va prorrateado. Y la reducción del alquiler de vivienda, que mucha gente daba por perdida, sí puede aplicarse, pero hay que poder demostrarla.

Qué tipo de renta es

Lo que cobras por las habitaciones es rendimiento del capital inmobiliario. Sólo se convierte en actividad económica si para gestionarlo tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, o si prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza del cuarto, cambio de ropa, comidas—, que además hacen perder la exención de IVA.

Los gastos, en su proporción

De los ingresos se restan los gastos necesarios. La clave es que la parte del piso que no está alquilada no cuenta: si vives ahí y alquilas dos habitaciones de cuatro, se deduce lo que corresponda a esa parte, y sólo por los días en que estuvieron alquiladas. Lo habitual es prorratear por metros.

• Intereses del préstamo y reparaciones: juntos no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
• Tributos no estatales, como el IBI, y los gastos de comunidad, seguro y suministros que pagues tú.
• Amortización: el 3 % sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo.

La reducción sí puede aplicarse

La ley del IRPF reduce el rendimiento neto positivo del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda: un 50 % en el caso general, y porcentajes mayores en supuestos tasados que exigen, entre otras cosas, estar en zona de mercado residencial tensionado.

Durante años se discutió si el alquiler por habitaciones entraba ahí. La Dirección General de Tributos lo aclaró en la consulta vinculante V0412-25, de 20 de marzo de 2025: sí cabe aplicar la reducción sobre los rendimientos del alquiler de habitaciones siempre que se acredite que la habitación es la vivienda habitual del inquilino. La carga de la prueba es tuya, y vale cualquier medio admitido en derecho: contrato de duración larga, empadronamiento, recibos domiciliados.

Lo que no entra es el alquiler de temporada, porque ahí no hay necesidad permanente de vivienda. Si alquilas por meses sueltos o por curso, no cuentes con la reducción.

Dos condiciones que se olvidan

• La reducción sólo se aplica sobre rendimientos declarados por ti en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie una comprobación. Lo que aflore en una inspección no se reduce.
• Tampoco se aplica a los contratos que incumplan el límite de renta previsto en la LAU para las zonas de mercado residencial tensionado.

El alquiler de una habitación como vivienda está exento de IVA, así que no se factura con impuesto. Salvo, otra vez, que hayas metido servicios de hostelería por medio.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.