Vender y alquilar

Permisos para alquilar por habitaciones

No existe una licencia estatal para alquilar tu piso por habitaciones a gente que vive en él. Lo que existe son permisos por otras cosas: por las obras, por los ocupantes que caben y por si lo que haces se parece a un hospedaje.

Alquilar por habitaciones como vivienda

Si cada inquilino tiene ahí su casa y su domicilio, estás arrendando, no explotando un alojamiento turístico. Ninguna norma estatal te pide una licencia para eso. Lo que sí te pide cualquier ayuntamiento es que la vivienda siga siendo una vivienda legal: con su licencia de primera ocupación o su cédula de habitabilidad al día, según lo que exija tu comunidad autónoma.

Sobre cuánta gente puede vivir en un piso hay reglas, pero no son estatales: salen de las normas de habitabilidad de cada comunidad y de la ordenanza municipal, y varían mucho. Los metros mínimos de una habitación, la ventilación o los baños por ocupante hay que mirarlos en la norma de tu territorio, no en un artículo general.

Cuando hay obra de por medio

• Tabicar un salón para sacar otra habitación es obra, y necesita licencia o declaración responsable municipal.
• Abrir un baño nuevo toca instalaciones comunes; además de licencia, mira qué dicen los estatutos de la comunidad.
• Convertir el piso en varias viviendas ya no es alquilar por habitaciones: es dividir, y eso lleva su licencia, su escritura y, en muchos municipios, una prohibición directa.

Si lo que alquilas son días

Aquí cambia todo. La LAU deja fuera de su ámbito la cesión temporal de la totalidad de una vivienda amueblada comercializada por canales turísticos. Alquilar habitaciones sueltas por días no encaja en esa definición, pero tampoco te libra: cada comunidad autónoma tiene su normativa turística o de hospedaje, y varias exigen declaración responsable e inscripción en un registro para alojar por habitaciones. Es la primera puerta a la que hay que llamar.

Hubo además un registro estatal de arrendamientos de corta duración, con un número de registro para anunciarse en plataformas. El Tribunal Supremo anuló en mayo y junio de 2026 buena parte de ese procedimiento y de las menciones al número de registro. Si vas a anunciar por días o por temporada, comprueba cómo ha quedado la cosa antes de dar por hecho ningún trámite.

Y si das servicios

Poner limpieza de la habitación, cambio de sábanas o comidas cambia la naturaleza del negocio: eso son servicios propios de la industria hotelera y el alquiler deja de estar exento de IVA. Con ellos ya no eres un arrendador, eres un alojamiento, con lo que trae de licencia de actividad y de obligaciones fiscales.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.