Vender y alquilar

Averías en un piso alquilado por habitaciones

La caldera se rompe en un piso donde viven cuatro personas con cuatro contratos. ¿Quién avisa, quién abre al fontanero, quién paga y qué pasa con la renta mientras tanto? La ley contesta a casi todo, pero contesta pensando en un solo inquilino.

Quién paga qué

El arrendador está obligado a hacer, sin subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido. La excepción es que el deterioro sea imputable al arrendatario, según lo que dice el Código Civil sobre el uso diligente de la cosa arrendada.

Al inquilino le tocan las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Ahí caben la junta del grifo, la persiana que se descuelga, la bombilla. No cabe la caldera.

El problema de ser cuatro

Con un contrato por habitación, la avería de la cocina afecta a todos y no es «de» nadie. Lo que funciona es decidirlo antes:

• Un canal único y por escrito. Un grupo o un correo donde se avisa. Los avisos de viva voz se pierden y luego nadie avisó.
• Una cláusula igual en los cuatro contratos que diga cómo se comunica una avería y en cuánto tiempo respondes.
• Quién abre la puerta al técnico. Poner a un inquilino de portero sin haberlo hablado es la fuente número uno de roces.
• Un aviso al resto cuando el técnico va a entrar en zonas comunes, con día y franja.

La ley pone al inquilino el deber de comunicar la necesidad de reparación en el plazo más breve posible y de facilitar que el arrendador o sus técnicos verifiquen el estado de la vivienda. Con varios inquilinos, ese deber conviene concretarlo en el papel para que no se diluya entre todos.

Urgencias y obras largas

Si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede hacerla, previa comunicación al arrendador, y exigirle de inmediato su importe. Merece la pena tener un fontanero de referencia y decírselo: sale más barato que el que encuentren ellos un domingo.

Las obras de conservación que no pueden esperar al final del contrato hay que soportarlas, aunque sean molestas. Pero si duran más de veinte días, la renta debe disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado. Con habitaciones, un baño de dos cerrado tres semanas afecta a dos contratos y no a los cuatro: calcúlalo por separado y proponlo tú antes de que te lo reclamen.

Si no reparas

No hacer las reparaciones a las que estás obligado es causa para que el inquilino resuelva el contrato. En un piso por habitaciones eso no se queda en uno: la avería que no arreglas suele vaciarte dos cuartos el mismo mes.

Y para los desperfectos sin autor conocido en zonas comunes, el inventario del día de entrada de cada uno es lo único que te salva de repartir a ciegas contra las fianzas.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.