Vender y alquilar

Alquilar habitaciones en un piso con hipoteca

La duda aparece siempre: si el piso todavía es del banco, ¿puedo alquilarlo por habitaciones? El banco no da ni quita ese permiso. Lo que sí hay son tres cosas que cambian, y ninguna de las tres es la que la gente teme.

El banco no autoriza alquileres

La hipoteca es una garantía sobre la finca, no un permiso de uso. Mientras pagues la cuota, el piso es tuyo y decides tú quién duerme dentro. Dicho esto, la escritura conviene releerla: hay préstamos con pactos sobre los arrendamientos posteriores, y algunas condiciones bonificadas se firmaron sobre la idea de que ese piso era tu vivienda habitual.

El seguro que sí exige

Lo que la entidad puede exigir de verdad es el seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. La ley de contratos de crédito inmobiliario lo permite como excepción a la prohibición general de ventas vinculadas, pero con tres contrapesos que casi nadie usa: el prestamista tiene que aceptar pólizas alternativas de cualquier proveedor con condiciones y prestaciones equivalentes, tanto al contratar como en cada renovación; no puede cobrarte por analizarlas; y aceptar una póliza distinta de la suya no puede empeorar ninguna condición del préstamo.

Ojo con el paso siguiente, que es el que se olvida: a la aseguradora hay que contarle que el piso pasa a estar alquilado por habitaciones. Callarlo es lo que deja la cobertura en el aire el día del siniestro.

Los intereses y la declaración

Los intereses del préstamo y los demás gastos de financiación son gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, junto con los de reparación y conservación. Con un límite que sorprende a mucha gente: entre esos dos conceptos no se puede deducir más que los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble. Lo que sobre se arrastra a los cuatro años siguientes.

Si alquilas por habitaciones, esos gastos se prorratean por la parte que está alquilada y por los días que lo estuvo. Y si el piso es tu vivienda habitual y venías aplicando la deducción por inversión en vivienda —que sólo sigue viva para quien compró antes del 1 de enero de 2013—, consulta antes de cambiar nada: esa deducción está atada a que la vivienda siga siendo la habitual.

Si un día se ejecuta la hipoteca

Este es el riesgo que sí es real para quien entra a vivir. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que si el derecho del arrendador se resuelve por una ejecución hipotecaria durante los cinco primeros años de contrato —siete si el arrendador es persona jurídica—, el arrendatario tiene derecho a continuar hasta completarlos. Pasado ese plazo, el arrendamiento se extingue, salvo que hubiera accedido al Registro de la Propiedad antes que el derecho que provoca la resolución.

Está escrito para el arrendamiento de vivienda, así que cómo se aplica a un contrato de habitación depende del uso real de esa habitación. Conviene decirlo en el anuncio y en el contrato si el préstamo está en apuros: quien va a mudarse tiene derecho a saberlo.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.